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前面已经谈到，房屋租金、X利率政策和人的心理预期等也是影响房地产价格的重要因素。其
中利率政策对房地产业的影响，在次贷危机爆发的过程中可见一斑。水晶服装防盗系统
那么中国的利率政策是怎样的呢
？
请看图5-17，1999～2004年，中国金融机构法定贷款利率水平一直在下调，2002年2月～2004年
10月，利率仅为558%，2004～2007年中国处于加息周期，2007年末利率小幅下调。个人住房贷款利
率水涨船高，2007年个人住房贷款利率不断上调。请看图5-18，2007年大部分时间里住房贷款利率都
在上调，仅在2007年末小幅回落。考虑到次贷危机爆发后，美国不断降低利率，因此为避免国际热钱
过多流入中国，未来1~2年中国利率很可能不会大幅上调，而是维持在目前水平——进入2008年后中国
人民银行多次上调存款准备金而不是提高利率正是这种策略的反映。因此我们预计2008年利率政策对
中国房价的影响有限。水晶服装防盗系统
图5-17中国历次金融机构法定贷款利率调整情况
说明：自2004年10月29日起，金融机构(城乡信用社除外贷款利率不再设定上限。城市信用社和
农村信用社贷款利率X大上浮系数为贷款基准利率的23倍，下浮幅度不变。
数据来源：中经网产业数据库。
图5-18个人住房贷款利率调整情况
数据来源：中国工商银行住房贷款利率。
可支配收入
巧妇难为无米之炊，收入达不到一定水平，自然无力购房，收入水平高了，有能力买房的人才会
多，买房的人多了，房子供不应求自然会抬高房价。因此收入也是影响房价的重要因素。从图5-19可
以看出，房价与年人均可支配收入都是逐年上涨，但总的来说收入增长得更快。因此从收入水平快速
提高这一情况来看，中国未来房价继续高速上涨的可能性是很大的。但目前我国部分城市的房价收入
比已经很高——这一点我们在后面章节还会分城市详细讨论，同时，水晶服装防盗系统
房地产市场往往存在大量投机者
——也就是那些“炒房团”，而投机者的购买愿望通常受可支配收入变化的影响比较小。综合两方面
影响来看，可支配收入的快速提高对房价的拉动将十分有限，而且不排除部分城市房价增幅放缓甚至
下降的可能。
图5-19历年人均可支配收入增长率与销售价格增长率之比较
数据来源：中经网产业数据库。
什么影响了中国房价(3)
掌握房价走势预测的方法
租赁价格
人们购房是为了满足居住需要，而租房也可以满足这一需要。因此如果租赁价格较低，而房价相
对较高，那么选择租房而不购房的人会更多。请看图5-20，从1998年以来，在大部分年份，租赁价格
指数都高于销售价格指数，这说明房价的上涨速度要快于租赁价格的上涨速度，换句话说购房不如租
房划算。从这一点上来讲，未来很可能有更多的人选择租房而不是购房，因此房价有下跌的可能。
图5-20房屋租赁价格指数与销售价格指数对比
数据来源：中经网产业数据库。
通货膨胀
通货膨胀率对房价也有一定的影响——在通货膨胀率较高的年份，百姓手里的钱贬值快，通常会
鼓励人们更多投资不动产，水晶服装防盗系统
从而拉动房地产的需求，这会对房价有一定的推动作用。请看图5-21，我
们不难发现2007年我国通货膨胀指数达到了1997年以后的历史X高水平，这在很大程度上将鼓励中国
老百姓更多地去投资房地产。因此，从这个因素来讲，中
图5-21历年通货膨胀率与销售价格增长率（%）
数据来源：搜数网。国未来1～2年房价还会高速增长。但任何事物都具有两面性，通货膨胀必然
也增加了老百姓购买其他生活用品的支出，因此高通货膨胀率还会降低居民购买力，从而降低房地产
的需求。综合两方面来看，通货膨胀对中国房价走势的影响比较有限。
房地产企业景气程度和企业家信心
房价会不会涨、值不值得投资很大程度上取决于人们的心理预期，而判断人们的预期往往凭借两
个指标，那就是房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数。景气指数又称景气度，是对企业景气
调查中的定性指标通过定量方法加工汇总后形成的综合性数量指标。通过其上升和下降的动态变化，
反映和预测经济发展状态及其变化过程。目前我国编制的企业景气指数在0～200点的范围内上下波动
，指数大于100表示经济处于上升、繁荣的景气状态，反之，景气指数小于100时，表示经济处于衰退
、萧条的不景气状态。企业家信心指数是根据企业家对企业外部市场经济环境与宏观政策的认识、看
法、判断与预期而编制的指数，用以综合反映企业家对宏观经济环境的感受与信心。水晶服装防盗系统
图5-22是历年来
各季度房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数。其中景气指数X高的2004年也是房价增长X快
的一年。进入2008年以来，房地产企业景气指数和房地产业企业家信心指数锐降。从这个指标来看，
有些房地产企业很可能会迫于经营压力而降低房价。
同时，两个指数实际上反映了整个社会对房地产这个行业发展前景的预期。因此，当两个指数极
速下跌的时候，也代表着整个社会对房地产行业的预期在发生变化。而这种心理层面的变化往往是十
分危险的——从下一章谈到的几大泡沫事件中大家可以清楚地看到这一点——一旦人的预期发生改变
，常常会如“羊群效应”所描述的那样采取几乎一致的行动，投机者疯狂抛售楼盘，购房者“隔岸观
火”、“持币观望”，这将对房地产业形成致命打击。
图5-22历年各季度房地产行业景气指数及企业家信心指数
数据来源：中经网产业数据库。水晶服装防盗系统
