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厉以宁在谈到房地产泡沫问题时，总会用到他的X二套住房理论。他认为，声磁取钉枪很多居民有“X二套
住房”的需求，应该把它看成是扩大需求的方式。在X需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现
房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产业已经是“泡沫经济”。他还认为，房价上涨
主要由需求和供给两个因素决定。从需求角度看，由于物价上涨，通货膨胀率已高于银行利率，居民
的银行存款不保值，股票变数又太大，因此购房便成为X能保值增值的工具；从供给角度看，上游原
材料的成本增加，必然会推动下游房价的上涨，这是正常现象，不能说房地产存在泡沫张光兴，厉以
宁，杨慎纵论房地产形势［J］中国房地信息，2005(1)。
北京大学萧灼基教授(2003)认为，房地产市的特殊性决定了房产销售期跨度较长，不少房屋的空
置现象只是暂时的。就全国总体情况而言，不存在过剩之说。
华远集团总裁任志强的观点代表了诸多房地产开发商的共识，声磁取钉枪声磁取钉枪也不认同“房地产泡沫说”。任志
强在博鳌亚洲论坛2007年年会上接受专访时指出，中国房地产市场没有泡沫。房价普遥上涨并不意味
着“泡沫”，而是表示需求的客观存在。对于空置率，国内业界的辩解是，国内外对空置率的统计口
径不同，不能简单对比。任志强认为，整个中国的住房空置率是下降的付敏我国房地产泡沫问题讨
论综述［J］经济理论与经济管理，2005（6）。
2识别房地产泡沫的七大指标
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目前中国房地产价格的快速上涨是价值的理性回归，声磁取钉枪还是已经存在房地产泡沫？房地产泡沫形成
的因素复杂，是诸多因素共同作用的结果。因此，判断是否存在房地产泡沫、泡沫程度有多大，需要
运用不同的指标从不同的方面综合加以分析。声磁取钉枪本节将通过选取若干评价指标，对中国近年来的房地产
相关数据进行对比分析，对我国房地产市场泡沫问题进行实际分析。
房地产投资增长率/GDP增长率
房地产开发投资额是房地产供给对需求X直接的反映，开发投资额X常增长可能意味着投机需求
和虚高价格的形成。一个用来衡量房地产开发投资增长快慢的重要指标就是房地产投资额增长率/GDP
增长率，通常认为该指标不应该X过2。
房地产投资总额/固定资产投资总额
这一指标可以反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，声磁取钉枪用来说明某
一地区当年有多少资金投入到房地产业。因此，房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比重是
衡量房地产业发展持久性、稳定性的重要指标，是反映投资结构是否合理的基础指标，同时也是衡量
房地产业发展规模与国民经济生产总量关系的主要指标之一。
如何识别房地产市场中的泡沫(2)
掌握房价走势预测的方法
在发达X，房地产投资占固定资产投资的比重指标一般为20%～25%，由于我国是一个处于高速
发展阶段的发展中X，对房地产投资的需求非常旺盛，声磁取钉枪因此，当评价我国是否存在房地产泡沫时，
可以将该指标适当提高。
商品房施工面积/商品房竣工面积
根据房地产泡沫生成机理，商品房施工面积和竣工面积是房地产发展过程和结果的体现。选取该
指标可以反映未来房地产市场供应情况。施工面积一般为竣工面积的3±05倍，反映了未来1～2年现
房的供应量，若其值小于25倍，会出现供应短缺，若大于35倍，未来供应量将会放大。该比值越
大，说明泡沫越大。
房屋的空置面积与空置率
房地产市场是否有“泡沫”，空置率是另一个比较有说服力的重要指标。房屋空置率可以从一定
程度上反映房地产市场的供求关系和销售情况，是衡量房地产业发展健康状况的重要指标，可以直接
用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。按照建设部的定义是：声磁取钉枪空置率是指累计的商品房空置房屋面
积除以近三年商品房竣工面积之和。一般来说，声磁取钉枪空置率范围在3%～10%之间可以认为是比较健康的，而
空置率的警戒线是10%。
